本來是為客戶接待洽談而租的房子,，卻因新冠肺炎疫情小區(qū)封閉無法使用,，租客通過網上立案平臺起訴，以不可抗力為由要求解除合同,。法官迅速在線調解后,，雙方達成和解，房東退租戶押金和剩余租金4000元,，這也是北京市首例涉疫情抗辯租賃合同糾紛實現(xiàn)訴前化解,。

2月24日，北京市通州區(qū)人民法院網上立案平臺收到了王女士一份“特殊”的起訴材料,，租客王女士稱2019年12月底與房東李女士簽訂了一份一年期的租賃合同，租賃房屋用于客戶接待洽談,。但合同僅履行一個月就發(fā)生了新冠肺炎疫情,，小區(qū)實行封閉管理，合同目的無法實現(xiàn),，構成不可抗力,，雙方協(xié)商未果，故訴至法院要求解除合同,，退還押金,、剩余房租、電費共計7000余元,。

立案法官梁聯(lián)林看到該份起訴材料后,，考慮到目前正處于疫情期間，租賃合同糾紛久拖不決將影響小區(qū)的疫情防控工作,，亦不利于糾紛的化解,。為此，梁聯(lián)林法官立即與原告王女士取得聯(lián)系,，了解案件基本情況,。起初，王女士并不太愿意調解,，認為新冠疫情屬于不可抗力,，小區(qū)封閉式管理，客戶接待洽談的經營的目的無法實現(xiàn),，其有權要求解除租賃合同,、退還租金。對此,，梁法官通過電話耐心分析當前疫情防控形勢,、不可抗力的法律性質和后果,，釋明訴訟流程、風險,，王女士聽后表示同意承擔部分損失,、同意訴前調解。

征得原告王女士同意后,，梁聯(lián)林法官立即與被告李女士取得聯(lián)系,。經雙方同意，第一時間指導雙方下載“北京云法庭”,、開展在線調解工作,。

案件調解過程中，李女士對此表示不解,，認為原告要求解除合同沒有依據,。按照雙方租賃合同約定，原告解約必須提前一個月通知房東,，并且現(xiàn)在正處在疫情期間,，解除合同后，房子無法出租,，給她同樣會造成很大的損失,。對此，梁聯(lián)林法官耐心聽取雙方當事人的意見,，圍繞雙方爭議的合同是否能夠解除,、雙方損失如何分擔、搬家騰退時限等問題進行釋法析理,。最后,，雙方達成諒解，李女士同意解除合同,、退還王女士押金和剩余租金4000元,，雙方相互配合辦理涉案房屋交接事宜，涉案糾紛得以妥善化解,。此時,，距王女士提交訴訟材料僅36小時。

當前,，針對涉新冠肺炎疫情糾紛,，通州法院啟動訴前在線調解機制，通過在立案階段開展在線調解的方式為群眾提供法律服務,，力促糾紛訴前高效化解,，為疫情防控工作提供有力的司法服務和保障。

通州區(qū)人民法院立案庭法官梁聯(lián)林提示：疫情的發(fā)生不可避免地會對合同的履行產生不利影響，希望大家發(fā)揚中華民族“和為貴”的傳統(tǒng)美德,，根據新冠肺炎疫情防控措施對合同履行的影響程度,，按照公平和誠實信用原則加強溝通協(xié)商，互解互諒,，盡可能通過調解的方式解決,，將雙方的損失降至最低。讓我們同心協(xié)力,、共克時艱,！