受新冠肺炎疫情影響,，房地產(chǎn)市場受到明顯沖擊,，投資、銷售,、融資等多個指標出現(xiàn)較大幅度下滑,。為緩解疫情對房地產(chǎn)市場的沖擊，近期地方政府陸續(xù)出臺臨時性支持政策,，部分政策因被質(zhì)疑調(diào)控“松綁”最終以“一日游”落幕,。

一時間，地方會否再啟房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟,？房企資金惡化會否引發(fā)財務風險,？……成為各方關(guān)注的焦點。

多位業(yè)內(nèi)專家指出,，“房住不炒”的定位不能因疫情而改變,，應以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預期”為宗旨,，加速構(gòu)建完善房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行,。專家建議,，一方面，要有序推進復工復產(chǎn),，鼓勵并支持房企主動應對,，化解交房逾期、資金緊張等潛在風險,。另一方面,，應圍繞老舊小區(qū)改造等方面形成投資著力點,，對沖固定資產(chǎn)投資下滑，精準發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟“穩(wěn)壓器”的作用,。

房地產(chǎn)市場潛在風險值得警惕

突如其來的疫情,，對中國經(jīng)濟產(chǎn)生了沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)也受到了較大的影響,，投資,、銷售、拿地等均出現(xiàn)較大幅度下滑,。國家統(tǒng)計局3月16日公布的數(shù)據(jù)顯示,，1至2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10115億元,，同比下降16.3%,。其中，住宅投資下降16.0%,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1092萬平方米,，同比下降29.3%；土地成交價款440億元,，下降36.2%,。

與此同時，1至2月份,，商品房銷售面積8475萬平方米,，同比下降39.9%。其中,，住宅銷售面積下降39.2%,，辦公樓銷售面積下降48.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降46.0%,。商品房銷售額8203億元,，下降35.9%。

克而瑞研究中心近日發(fā)布的報告也顯示,，受疫情期間多地售樓處被迫暫停銷售活動影響,，27個重點城市整體成交240萬平方米，環(huán)比降幅高達83%,，同比下滑77%,。企業(yè)方面，2月全國百強房企全口徑銷售金額3256億元,，同比減少37.7%,，超八成房企單月業(yè)績同比下滑。

樓市成交的大幅度下滑，給房地產(chǎn)市場帶來了潛在風險,。首當其沖的就是銷售回款的不及時將導致行業(yè)財務風險劇增,。數(shù)據(jù)顯示，2019年,，銷售回款在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際到位資金中的占比達到49.62%的歷史高位,，總計88640億元。與此同時,，由于嚴厲的融資限制,，2019年國內(nèi)貸款占比僅為14.13%，為歷史最低點,。

3月6日,，上海清算所披露文件顯示，新華聯(lián)控股成為首個受疫情影響而出現(xiàn)債務違約的房企,。億翰智庫研報則顯示,，2019年房企信用債發(fā)行總額5909.1億元，而2020年將到期的信用債總額為7468.6億元,。

業(yè)內(nèi)人士指出,，不僅是融資能力相對較弱的中小型房企,，部分龍頭企業(yè)也難免面臨現(xiàn)金流壓力及債務違約風險,。事實上，為了緩解資金緊張局面,，房地產(chǎn)企業(yè)正紛紛加大融資力度,。

Wind數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月,，國內(nèi)房企債券融資2484億元,，同比上升36%。一些房企還通過發(fā)行短期融資券來緩解現(xiàn)金流緊張局面,，截至3月6日,，房企今年發(fā)行包含一般短期融資券、超短期融資債券在內(nèi)的短期融資券產(chǎn)品共計37只,，金額為254.50億元,，大致相當于去年全年的三分之一。

其次,，房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅下滑可能造成后續(xù)供需失衡,。受銷售低迷影響，2月份全國土地市場供應和成交量雙雙環(huán)比下降,?？硕鹧芯恐行牡臄?shù)據(jù)顯示，2020年2月，全國土地出讓金共計2400億,，環(huán)比1月的3700億下降35%,。除一線城市成交量有所上漲外，二三線城市的成交量均較上月減少約50%,。

再次,，房地產(chǎn)市場還面臨疫情中斷返鄉(xiāng)置業(yè)，三四線城市市場風險加劇的挑戰(zhàn),。此外,，疫情還造成部分已出讓土地延期交付，部分房地產(chǎn)項目不能按期開工,、竣工,。開發(fā)建設停滯導致的項目面臨延期交付等風險也值得高度警惕。

房地產(chǎn)市場當前面臨的短期風險是客觀存在的,，要正視并防范化解這些潛在風險,。實際上，近一段時間以來,，全國已有多地出臺了涉及房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策,，主要以降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營壓力為主，包括減輕企業(yè)繳納稅費壓力,、適度降低預售條件加快周轉(zhuǎn)等措施,。房企自身也正在積極轉(zhuǎn)型，紛紛轉(zhuǎn)變營銷模式,，開通商品房線上售樓平臺,，運用互聯(lián)網(wǎng)平臺的力量，發(fā)揮在線售樓平臺優(yōu)勢,。

精準發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)經(jīng)濟作用

作為經(jīng)濟重要組成部分,，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定對整個經(jīng)濟運行大局影響重大。當前,，要在堅持“房住不炒”的總體基調(diào)和“穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的目標下,，客觀分析新時期房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟中的地位,，在不將房地產(chǎn)作為經(jīng)濟刺激手段的前提下，精準發(fā)揮其穩(wěn)經(jīng)濟的作用,。

國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為97.39,。值得注意的是,，景氣指數(shù)100點是最合適的景氣水平，95至105點之間為適度景氣水平。

上海市人民政府參事盛松成指出,，如果我國2020年一季度房地產(chǎn)投資增速下降15%,，房地產(chǎn)投資下行造成的GDP增速下降將達0.06個百分點。此外,，房地產(chǎn)業(yè)與國家統(tǒng)計局分類的42個行業(yè)均有不同程度的關(guān)聯(lián)關(guān)系,，房地產(chǎn)投資下行對上下游產(chǎn)業(yè)也將形成擾動。

這可以從一組數(shù)據(jù)中看出端倪,，國家統(tǒng)計局2019年數(shù)據(jù)顯示,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資幾大領域中，保持了較高增速,。2019年,，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為990865億元，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）551478億元,，比上年增長5.4%,。其中，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132194億元,，比上年增長9.9%,，占固定資產(chǎn)投資總額的23.97%。其中,，住宅投資97071億元,，增長13.9%。

盛松成指出,，2017年至2019年資本形成總額分別拉動我國經(jīng)濟增長2.3個,、2.2個和1.9個百分點,，均值為2.13%,。2017年至2019年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重分別為17.38%、18.92%和23.97%,，均值為20.09%,。以此計算，過去三年房地產(chǎn)投資平均每年拉動我國經(jīng)濟增長約0.43個百分點,。

從關(guān)聯(lián)行業(yè)來看,，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條長、關(guān)聯(lián)行業(yè)多,。如果考慮房地產(chǎn)投資消費對其他產(chǎn)業(yè)的帶動作用,，房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展對于穩(wěn)投資、穩(wěn)經(jīng)濟的“穩(wěn)壓器”作用就會更明顯,。房地產(chǎn)開發(fā)投資帶動建筑業(yè)以及水泥,、鋼鐵、有色金屬、挖掘機等上下游制造業(yè),；房地產(chǎn)消費,，既直接帶動與住房有關(guān)的家電、家具,、家紡,、裝潢等制造業(yè)，也明顯帶動金融,、媒體服務,、互聯(lián)網(wǎng)、物業(yè)管理等第三產(chǎn)業(yè),。

從城鎮(zhèn)化大趨勢來看,，房地產(chǎn)業(yè)依然有發(fā)展空間。城鎮(zhèn)化的進程深入,，伴隨人口的流動,，帶動住房需求的產(chǎn)生，將帶來房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展空間,。從消費者需求演變來看,，在改善需求、服務需求等帶動下,，未來房地產(chǎn)市場仍有潛在空間,。

專家表示，一方面要著力化解潛在的風險,，保持房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展,，避免大起大落。另一方面,，應落實“因城施策”“因時施策”,，圍繞老舊小區(qū)改造等形成行業(yè)投資著力點，對沖固定資產(chǎn)投資下滑風險,。住房和城鄉(xiāng)建設部數(shù)據(jù)顯示,，全國共有老舊小區(qū)近16萬個，估計綜合改造投資額可達4萬億元,。與此同時,，老舊小區(qū)改造項目投資周期較短，能通過補齊服務設施“短板”有效帶動居民消費,。

“紓困不刺激”加速構(gòu)建“三穩(wěn)”長效調(diào)控機制

經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展與房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行二者是統(tǒng)一的,、一致的。中央各次重大會議都重申了“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào),，“保持定力,，穩(wěn)字當頭”的調(diào)控指向也十分鮮明,。

十九大報告明確指出，堅持“房子是用來住的,、不是用來炒的”定位,，加快建立多主體供給、多渠道保障,、租購并舉的住房制度,，讓全體人民住有所居。十九屆四中全會明確指出,，要加快建立多主體供給,、多渠道保障、租購并舉的住房制度,。去年年底的中央經(jīng)濟工作會議則指出,，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,，全面落實因城施策,，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預期的長效管理調(diào)控機制,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

國家統(tǒng)計局3月16日指出,，“房住不炒”的定位沒有改變,，不把房地產(chǎn)作為短期刺激政策，這幾年房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn),，穩(wěn)地價,、穩(wěn)預期、穩(wěn)房價的局面已經(jīng)初步形成,。

3月3日,，人民銀行會同財政部、銀保監(jiān)會召開的金融支持疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展座談會暨電視電話會明確提出,，堅持“房子是用來住的,、不是用來炒的”定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性,、一致性、穩(wěn)定性,。近期召開的2020年全國銀行業(yè)保險業(yè)監(jiān)督管理工作會議提出,，堅決落實“房住不炒”要求，嚴格執(zhí)行授信集中度等監(jiān)管規(guī)則,，嚴防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領域,。銀保監(jiān)會近日就針對部分銀行在房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)事實進行了處罰,。

毋庸置疑，“房住不炒”的定位,，不會因為此次疫情而改變,。發(fā)揮房地產(chǎn)對于穩(wěn)定經(jīng)濟的作用，絕不是將房地產(chǎn)作為短期刺激手段,。應當明確,，當前給予房地產(chǎn)行業(yè)合理的必要的支持，本質(zhì)上是從穩(wěn)定中國經(jīng)濟的角度出發(fā),，基于“穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的房地產(chǎn)調(diào)控目標的考慮,，在特殊時期對房地產(chǎn)行業(yè)進行的紓困性質(zhì)的舉措,。紓困主要是要防止行業(yè)企業(yè)因經(jīng)營困難、資金鏈斷裂而出現(xiàn)大面積破產(chǎn),，導致房地產(chǎn)投資超預期下滑,、市場供需失衡，形成系統(tǒng)性風險,，進而對中國經(jīng)濟穩(wěn)定形成沖擊,。

短期而言，業(yè)內(nèi)人士指出,，在化解財務風險方面,，應當支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，允許部分受疫情影響較大的房地產(chǎn)企業(yè)延期還貸,，加快貸款展期辦理,，為企業(yè)調(diào)整還款計劃，不盲目抽貸,、斷貸,、壓貸，以緩解近期銷售萎縮對房企資金鏈的沖擊,。在穩(wěn)定地產(chǎn)投資方面,，在保障建材供應、暢通物流運輸?shù)耐瑫r,，要強化供給端的調(diào)控,，合理適當?shù)卦黾臃康禺a(chǎn)市場的供給，并要保障地價的相對穩(wěn)定,。

從長遠來看,，關(guān)鍵還是要落實房地產(chǎn)長效調(diào)控機制。要堅持“穩(wěn)”字當頭,，全面落實因城施策,、穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期的長效管理調(diào)控機制,，建立和完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動,、監(jiān)測預警,、市場監(jiān)管等房地產(chǎn)調(diào)控體制機制，防范化解房地產(chǎn)市場風險,，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行,。