房屋不僅是一種資產(chǎn)，在很大程度還上代表家之所在,。近年來,，房地產(chǎn)交易市場活躍，但房屋登記作為交易中的必經(jīng)程序,，卻由于登記機關(guān)審查手段有限,、公眾權(quán)利保護意識淡薄等因素，導(dǎo)致矛盾頻發(fā),，由此引發(fā)的行政訴訟案件時有發(fā)生,。
4月21日,，北京市昌平區(qū)人民法院召開“涉房屋登記行政案件典型案例”新聞通報會，通報該院近五年涉房屋登記行政案件審理情況,，并發(fā)布相關(guān)典型案例,。提示老百姓在買房時，不要認為辦理了網(wǎng)簽就萬事大吉,，網(wǎng)簽并不具有物權(quán)變動性質(zhì),，不直接產(chǎn)生不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立或變動的效力，建議購房人在辦理網(wǎng)簽后及時過戶,，尤其是房屋上存在抵押登記的,，督促賣方解除抵押并約定明確的違約責(zé)任，避免錢房兩空,。
網(wǎng)簽不具物權(quán)變動性質(zhì)
延期辦理過戶存在風(fēng)險
荊先生夫婦與李某此前簽訂房屋買賣合同,，約定李某將自己的房屋賣給荊先生夫婦，雙方進行了存量房屋買賣合同網(wǎng)上簽約,，荊先生夫婦隨后入住了該房屋,。因該房屋此前已設(shè)定抵押給某銀行，一直未能辦理過戶,。
不料,，李某在簽約后將銀行名下的抵押注銷，又與第三人馬某簽訂抵押借款合同,，將該房屋抵押給馬某,，并辦理了抵押登記手續(xù)。荊先生夫婦得知后,，認為自己已辦理網(wǎng)簽并實際入住房屋,，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不應(yīng)再為他人辦理房屋抵押登記，遂將不動產(chǎn)登記機構(gòu)訴至法院,，要求撤銷給馬某辦理的抵押登記,。
法院審理后認為，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依照相關(guān)規(guī)定,，審核了申請人的各項材料,，為李某與其債權(quán)人馬某辦理抵押登記的行為符合法律規(guī)定。存量房屋買賣合同網(wǎng)上簽約不具有保證將來實現(xiàn)物權(quán)的效力,，也不能產(chǎn)生對抗抵押登記的效力,。據(jù)此，法院判決駁回了荊先生夫婦的訴訟請求,。
據(jù)了解,，房屋交易合同網(wǎng)上簽約備案，俗稱網(wǎng)簽，是房屋買賣合同簽訂后的必經(jīng)程序,，是政府部門依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約備案平臺,。“但必須注意，網(wǎng)簽并不具有物權(quán)變動性質(zhì),?！辈椒ㄔ盒姓シü賲蝹苽品Q，只有辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,，才能對外成為房屋的所有權(quán)人,，購房人在辦理網(wǎng)簽后應(yīng)及時辦理過戶手續(xù)。
據(jù)介紹,，5年來,，昌平法院審理的房屋登記行政案件已占不動產(chǎn)登記案件的81%，該類案件主要呈現(xiàn)出不服房屋轉(zhuǎn)移登記行為案件占八成,、利益結(jié)構(gòu)復(fù)雜,、訴訟“程序空轉(zhuǎn)”現(xiàn)象突出、行民交叉情形較為普遍,、行政機關(guān)無責(zé)敗訴占比高的五大特點,。
昌平法院行政審判庭負責(zé)人雙玉娥稱，“不會告”“隨意告”的現(xiàn)象在此類案件中依然存在,。當(dāng)事人權(quán)利保護意識淡薄以及登記機關(guān)審查手段有限也是引發(fā)此類糾紛的重要原因,。
偽造文書辦理登記無效
情節(jié)嚴重者或承擔(dān)刑責(zé)
昌平法院通過梳理相關(guān)案件發(fā)現(xiàn),，在日常生活中,，還存在有人冒名辦理或者偽造材料辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，導(dǎo)致房屋權(quán)利人的合法利益受到損害的情形,。
在昌平法院審理的一起案件中,，王老漢的外孫小張就通過偽造公證書的形式，向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請將王老漢的房屋過戶到了自己名下,，隨后小張又將房屋過戶到了陳某名下,。王老漢發(fā)現(xiàn)后，訴至法院,。
法院審理后認為,，由于公證書系偽造，轉(zhuǎn)移登記的事實基礎(chǔ)已不存在,，該登記行為應(yīng)予以撤銷,。鑒于房屋后續(xù)又發(fā)生所有權(quán)變化，該登記行為已不具有可撤銷內(nèi)容,，因此法院判決確認房屋由王老漢轉(zhuǎn)移登記為小張的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記行為違法。
法官稱,，對于房屋后期過戶到陳某名下的問題,，王老漢應(yīng)該先提起民事訴訟,，將外孫和案外人陳某作為共同被告，確認買賣合同的效力,，如果確認合同無效,，王老漢可以再提起行政訴訟，要求撤銷轉(zhuǎn)移登記行為,。
雙玉娥提示,，公民應(yīng)當(dāng)遵守法律，增強對個人財產(chǎn),、重要證件的保護意識,，不要輕易將身份證、房產(chǎn)證等重要證件交予他人,。偽造公證書或國家機關(guān)公文的,，既不能產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律后果，情節(jié)嚴重的還將承擔(dān)刑事責(zé)任,。
實踐中,，有的房屋權(quán)利人未妥善保管房屋所有權(quán)證書及身份證件等，導(dǎo)致他人未經(jīng)授權(quán)冒名提供真實材料辦理或者偽造材料辦理房屋轉(zhuǎn)移登記,。鑒于登記機關(guān)對申請材料的審查手段有限,，難以判斷申請人提交材料的真實性，導(dǎo)致房屋權(quán)利人的合法利益受到損害,，引發(fā)糾紛,。
對此，昌平法院建議,，應(yīng)強化信息化手段在房屋登記中的運用,，建議不動產(chǎn)登記機構(gòu)會同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，努力實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機構(gòu)與公安,、民政,、稅務(wù)、工商等部門的信息互通共享,。通過信息技術(shù)加大對虛假身份證件,、結(jié)婚證、稅票,、公證書等的審查力度,，如利用人證識別技術(shù)有效識別申請辦理房屋登記的“假人”或“假證”。
房屋登記所涉主體諸多
夫妻共有房產(chǎn)謹慎登記
在涉房屋登記糾紛的案件中,，夫妻間因登記原因產(chǎn)生糾紛的情況也較多見,。很多夫妻在買房及辦理登記時，出于方便往往將二人共有房產(chǎn)登記為一方單獨所有。對此,，法官指出,，不動產(chǎn)物權(quán)登記遵循公示公信原則，如果夫妻一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共有房屋,，第三人善意購買,、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回的,，法院不予支持,。
賀女士與田先生婚后購買了一套房屋，登記的所有權(quán)人為田先生,。2014年,，田先生向案外人谷某借款130萬元，并以其名下的該套房屋作為借款的抵押擔(dān)保,。后因田先生未按期償還借款,，谷某提起民事訴訟，以民間借貸糾紛為由將田先生與賀女士訴至法院,。賀女士稱,，其在訴訟中才得知田先生將房屋擅自抵押給他人。于是賀女士另案提起行政訴訟,，要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)撤銷該抵押登記行為,。
法院審理后認為，不動產(chǎn)登記機構(gòu)審查了二人提交的材料,，且詢問了田先生的婚姻狀況,，因此已盡到合理審慎的職責(zé)。因此所涉房屋他項權(quán)證不應(yīng)撤銷,，法院判決駁回了賀女士的訴訟請求,。
據(jù)介紹，房屋登記涉及眾多利益主體,，包括產(chǎn)權(quán)證書上記載的房屋所有權(quán)人,、抵押權(quán)人等主體，也包括房屋的實際購買人,、債權(quán)人,、繼承人、配偶等利害關(guān)系人,。此外,，房屋的情況也可能比較復(fù)雜，既存在單獨所有的情況,，也存在共同共有,、按份共有情況,。
昌平法院行政審判庭副庭長李麗提示，為了避免日后出現(xiàn)不必要的麻煩,，夫妻婚后購房最好在辦理初始登記時就將房屋登記為夫妻共有,，夫妻共有房產(chǎn)登記在一方名下時，另一方也可以到不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理加名,，應(yīng)謹慎考量是否僅登記在一方名下。如果日后婚姻關(guān)系發(fā)生變化,，房屋實際權(quán)利人應(yīng)及時辦理房屋過戶或控制房產(chǎn)證等權(quán)利憑證,。
