【案情】

鵬匯公司與齊娜公司簽訂租期5年,、月租金94萬元的房屋租賃合同,，并明確未經(jīng)鵬匯公司書面同意，齊娜公司不得將承租的商鋪轉(zhuǎn)租,、轉(zhuǎn)借給第三方使用,。同日，雙方簽訂補充協(xié)議,，就租期內(nèi)以“零租金”計收租賃費用,、齊娜公司按期支付管理費達成一致。

合同簽訂后,，齊娜公司將房屋交給其入股的圖卡諾公司進行經(jīng)營,。鵬匯公司以齊娜公司違反合同約定，將案涉房屋交付他人使用為由,，向齊娜公司郵寄送達合同解除通知書,。其后，鵬匯公司訴至法院,，要求確認租賃合同已解除,，并要求齊娜公司按照月租金94萬元的標準支付至實際返還案涉房屋之日止的房屋占有使用費。

【分歧】

齊娜公司違反合同約定將房屋交給第三方使用導致租賃合同已經(jīng)鵬匯公司行使解除權為由解除的事實毋庸置疑,，但關于齊娜公司是否應當按照94萬元的月租金標準支付房屋占有使用費,，存在兩種意見：

第一種意見認為，房屋占有使用費的本質(zhì)是房屋所有權人依法享有的對房屋的占有、使用,、收益,、處分等權益受到侵害后，侵害人給予的經(jīng)濟補償,。鵬匯公司依約行使合同解除權后,，雙方合同已經(jīng)終止，齊娜公司基于合同取得案涉房屋的合法使用權基礎已經(jīng)喪失,。齊娜公司繼續(xù)占有案涉房屋的行為有礙鵬匯公司房屋所有權的行使,，該公司有權要求齊娜公司自合同解除之日起至返還案涉房屋之日止的房屋占有使用費，按照補充協(xié)議約定的租金標準并不能對鵬匯公司的損失造成補償,，故應按照雙方原有的租金合意認定房屋占有使用費,。

第二種意見認為，雙方當事人已經(jīng)形成了5年租期內(nèi)零租金的合意,，前述合意的產(chǎn)生系鵬匯公司以整體發(fā)展案涉房屋所在區(qū)域的商業(yè)經(jīng)濟為目的商業(yè)行為與齊娜公司的投資行為之契合,，此契合正是本案雙方當事人存在的特殊關聯(lián)。在法院判決齊娜公司返還房屋之前,，房屋占有使用費按照原合同約定的月租金標準執(zhí)行有失公平,，應當給予鵬匯公司更多的舉證證明責任，在其未對存在的損失進行舉證的情況下,，應承擔舉證證明不能的后果,，主張房屋占有使用費的訴訟請求應當予以駁回。

【評析】

筆者同意第二種意見,。

第一,，鵬匯公司未舉證證明其他損失的情況下，合同約定的零租金標準可以作為房屋占有使用費的參考依據(jù),。承租人與出租人的租賃關系解除后,，承租人繼續(xù)占用使用案涉房屋的行為已侵害了出租人的物權，出租人基于此可以向承租人主張支付房屋占有使用費,。司法實踐中,，對合同解除后承租人繼續(xù)占有使用租賃房屋給出租人造成的損失，一般以雙方約定的租金標準進行衡量,。但鵬匯公司按照變更前的租金標準主張房屋占有使用費有違雙方當事人5年零租金的一致意思表示,，因此，鵬匯公司應對其損失另行舉證,，在其未舉示證據(jù)證明存在其他損失的情況下,，應承擔舉證不能的責任，可以零租金標準進行主張,。

第二,，鵬匯公司的損失應當以齊娜公司的違約行為是否阻礙了租賃合同目的實現(xiàn)為衡量標準,。鵬匯公司之所以愿意以零租金條件招攬承租人，主要目的是通過入駐企業(yè)的商業(yè)經(jīng)營聚集商業(yè)人氣,、形成商業(yè)規(guī)模,。本案中，圖卡諾公司的經(jīng)營行為直接促進了案涉房屋所在區(qū)域的商業(yè)發(fā)展,，并從客觀上形成了一定的商業(yè)客戶規(guī)模,，因此，齊娜公司的違約行為實際上并未影響鵬匯公司合同目的之實現(xiàn),。從規(guī)范鵬匯公司不誠信的交易行為,、對齊娜公司的違約行為予以懲戒的角度出發(fā)，第二種處理意見較為妥當,。

第三,，鵬匯公司主張損失賠償?shù)拇_定應結(jié)合齊娜公司違約的主觀過錯程度及合同履行情況等因素考慮。齊娜公司違反合同約定將案涉房屋交付圖卡諾公司使用的行為固然是導致合同解除的直接原因,，但齊娜公司與圖卡諾公司的經(jīng)營范圍一致,，且圖卡諾公司對案涉房屋的裝修、使用等均符合鵬匯公司與齊娜公司的合同約定,，并未實際損害租賃物,，亦未實際損害鵬匯公司的物權；從合同履行情況的角度看,，齊娜公司雖然未實際使用案涉房屋，但齊娜公司系圖卡諾公司的股東,，圖卡諾公司每月亦按約向鵬匯公司支付了管理費,，未對合同履行造成嚴重影響。因此,，筆者認為,，采取第二種處理意見，更體現(xiàn)了實質(zhì)公正,。

（作者單位：重慶市江北區(qū)人民法院）