近來，一線城市“深上北”樓市持續(xù)升溫,。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,，2020年12月，深圳二手住宅價格同比上漲14.1%,。從去年下半年開始,，上海樓市也不斷傳出“打新熱”“搶房潮”“業(yè)主坐地起價”等消息。除了深圳和上海,，北京的個別城區(qū),，特別是優(yōu)質(zhì)教育資源較為集中的海淀區(qū)、西城區(qū)和東城區(qū),，熱度有所上漲,。
這一輪上漲的原因是什么？未來,，調(diào)控還將升級嗎,？
樓市緣何升溫
一段時間以來，一線城市樓市出現(xiàn)過熱趨勢的原因是多方面的,。
個別城市出現(xiàn)的“打新熱”“萬人搖”等狀況,，其原因在于新建商品住宅限價，新房價格低于同區(qū)域的二手房,，一二手住宅價格倒掛,，套利空間大。買到即是賺到,，這幾天,，深圳一些銀行門口排起長隊，業(yè)內(nèi)人士介紹,，這些人是在排隊打征信報告,，為買房“打新”做準(zhǔn)備,。實際上，只要一二手住宅價格存在倒掛,，就很難澆滅購房者從中獲利的欲望,。
房價的漲跌，與信貸松緊密切相關(guān),。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，借經(jīng)營貸進入樓市，成為此輪一線城市房價上漲的原因之一,。疫情背景下的2020年,，為了給小微企業(yè)紓困，銀行推出了低息的經(jīng)營貸款產(chǎn)品,。所謂經(jīng)營貸,，即借款人以房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請貸款，用于公司日常經(jīng)營,。部分本應(yīng)紓困中小企業(yè)的經(jīng)營貸輾轉(zhuǎn)流入了樓市,。
對于北京、上海等城市的樓市而言,，此輪上漲較快的包括核心區(qū)域的學(xué)區(qū)房,，或者是從城市中心的學(xué)區(qū)房上漲開始，逐漸向周邊蔓延,。受到海外疫情影響,，一些打算送孩子去國外讀書的家長改變計劃，準(zhǔn)備讓孩子留在國內(nèi),，催生了不少學(xué)區(qū)房需求,。同時，以北京為例,，幾年前二胎政策放開后出生的孩子,，這一兩年將升入小學(xué)。正是由于近幾年幼升小兒童數(shù)量激增,，為孩子購置學(xué)區(qū)房的家長也有所增多,。
盡管北京市和一些轄區(qū)出臺了多校劃片、小學(xué)和初中捆綁直升校,、建立教育集團和分校將優(yōu)質(zhì)的資源向其他區(qū)域共享擴張等舉措，教育資源仍難以在短期實現(xiàn)均衡,，這就導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)教育資源對應(yīng)的學(xué)區(qū)房一直是稀缺資源,，給房價上漲帶來機會。
調(diào)控堅決有力
這幾天,，深圳,、上海的樓市調(diào)控政策輪番出臺,。
針對深圳樓市持續(xù)“高燒”不退的現(xiàn)象，1月22日,，深圳對代持“打新”予以處罰,。深圳住建局認(rèn)定，對華潤城四期12名認(rèn)購人作出“三暫?！碧幜P,，并將有關(guān)違法違規(guī)線索移送公安機關(guān)。1月23日,，深圳出臺措施加強購房資格審查,，對在申購商品住房過程中，有假離婚,、代持,、假流水等違規(guī)行為的相關(guān)人員，作出“3年不得在深圳購房”的處罰,。
上海樓市調(diào)控“滬十條”也在1月21日出臺,，其重點內(nèi)容包括：打擊假離婚炒房，離婚3年內(nèi)的住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)認(rèn)定,；增值稅免征年限由2年改為5年,，此舉將有助于拉長二手房上市交易周期；加大商品住房用地供應(yīng),；嚴(yán)防信用貸,、消費貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場,。1月25日,，上海法拍房也被納入限購范圍。
更為“硬核”的調(diào)控政策當(dāng)屬1月29日上海銀保監(jiān)局出臺的《關(guān)于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》,。
八大措施包括嚴(yán)格實施房地產(chǎn)貸款集中度管理,、嚴(yán)格審核首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理,、風(fēng)險排查等,。其中提出，防止消費類貸款,、經(jīng)營性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域,。
就在上海、深圳陸續(xù)出臺調(diào)控措施期間,，一則消息引發(fā)了廣泛關(guān)注,。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹帶隊赴上海、深圳等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場情況,。這無疑再度釋放出從嚴(yán)調(diào)控的重要政策信號,。
繼深圳,、上海之后，1月27日杭州也升級了樓市調(diào)控措施,，從限購,、限售、稅收調(diào)節(jié)和無房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等方面進一步加強調(diào)控,。值得一提的是,，杭州專門針對“打新熱”出臺措施：中簽率在10%以下的房源限售5年。這意味著“買到就是賺到”的網(wǎng)紅盤,，套利風(fēng)險升高了,。
北京個別區(qū)域房價也出現(xiàn)了過熱苗頭，雖然暫時沒有引來調(diào)控政策的升級,，但變化也在發(fā)生,。部分中介機構(gòu)APP上的當(dāng)日成交記錄、成交價格已經(jīng)悄然下架,。有中介機構(gòu)服務(wù)人員表示,，他們接到的要求是嚴(yán)禁向購房者傳遞房價上漲信號。不過,，一些中介機構(gòu)服務(wù)人員也對房價過快上漲持理性態(tài)度,。一位中介服務(wù)人員告訴記者：“我們也不希望房價漲得太猛，一旦又調(diào)控了,，市場將迅速冰凍,。”
1月28日,，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布消息稱,，為堅決遏制投機炒房，近期市區(qū)住建部門多次約談和持續(xù)檢查房地產(chǎn)中介機構(gòu),。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會主任王飛近期的一番表態(tài),，也足以讓市場提高警惕。他表示,，北京將嚴(yán)查資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場和中介炒房,、投機炒作。
過熱必有調(diào)控
有人稱房地產(chǎn)調(diào)控像“打地鼠”游戲,，房價過快上漲的趨勢一有苗頭,，調(diào)控的錘子就會立即落下。
房地產(chǎn)調(diào)控的必要性值得反復(fù)強調(diào),。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定有利于整個宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展,。中國銀保監(jiān)會主席郭樹清此前表示，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”,。
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松認(rèn)為，無論是防范系統(tǒng)性房地產(chǎn)金融風(fēng)險,，還是防范區(qū)域性房地產(chǎn)金融風(fēng)險,，抑或是房地產(chǎn)企業(yè)做好自身的風(fēng)險管理工作，都需要建立風(fēng)險監(jiān)測預(yù)警體系,。根據(jù)風(fēng)險成因,，建立相應(yīng)的監(jiān)測指標(biāo)體系，準(zhǔn)確判斷,、及早發(fā)現(xiàn),。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽表示，要牢牢堅持房子是用來住的,，不是用來炒的定位,，完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動,、監(jiān)測預(yù)警,、輿情引導(dǎo)、市場監(jiān)管等機制,，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行,。
一段時間以來，房地產(chǎn)調(diào)控在個別城市的效果并不明顯,，或是短期有效,，但過一段時間，房價上漲又卷土重來,。房地產(chǎn)市場運行情況復(fù)雜,，容易受到金融環(huán)境、信貸政策,、教育資源,、人才引進、房地產(chǎn)周期等諸多因素的影響,。這表明,，對房地產(chǎn)調(diào)控負(fù)有主體責(zé)任的地方政府對市場溫度的感知以及調(diào)控的精準(zhǔn)性都需要提高。
樓市過熱將必有調(diào)控,。有人形象地比喻,，未來樓市調(diào)控一定是稍有苗頭就開始“滅火”。
