今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)增加了一些不確定性，房企資金鏈危機(jī),、項(xiàng)目停工延期交付等時(shí)有發(fā)生,。疊加疫情影響，商品房交易一度跌入冰點(diǎn),。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，今年上半年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為68923萬(wàn)平方米，同比下降22.2%,。

7月以來(lái),，情況正在發(fā)生變化，作為“樓市晴雨表”的二手房市場(chǎng)日均交易量有所提升,。據(jù)貝殼研究院初步統(tǒng)計(jì),，7月以來(lái)貝殼50城二手房日均成交量較6月日均水平小幅增長(zhǎng)約2%，較去年7月日均水平增長(zhǎng)約15%,，這是自去年7月以來(lái)月度同比首次止降,。

北京：重新忙碌起來(lái)的經(jīng)紀(jì)人

二手房日均交易量的增加，反映到市場(chǎng)的則是購(gòu)房者活躍度的提升,。

在北京,，近一個(gè)月以來(lái)，經(jīng)紀(jì)人的工作明顯忙碌起來(lái),。

7月24日下午,，經(jīng)紀(jì)人鑫慧陪著客戶(hù)在豐臺(tái)白盆窯附近看了幾套房子，雖然當(dāng)天沒(méi)有成交,，但7月以來(lái)帶看量和成交量的增加讓她對(duì)市場(chǎng)有了一定的信心,。鑫慧舉例說(shuō)，在她服務(wù)的片區(qū),，有一個(gè)小區(qū)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月沒(méi)有成交,，7月3日就成交了一單，另一個(gè)小區(qū)在7月上旬已經(jīng)有兩單成交,。

在西城工作的經(jīng)紀(jì)人顧影也發(fā)現(xiàn),，6月北京疫情好轉(zhuǎn)以來(lái)，看房的人就逐漸增多,，每個(gè)周末都比較繁忙,，之前觀(guān)望很久的客戶(hù)也開(kāi)始陸續(xù)成交。她告訴記者,，現(xiàn)在成交的購(gòu)房者多數(shù)是看市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn),，擔(dān)心后續(xù)房?jī)r(jià)上漲。

冷立林所在的朝陽(yáng)東壩的一家鏈家門(mén)店,，7月上半月看房人數(shù)較上月就有了明顯增長(zhǎng),，二手房成交量也有所增加,，但下半月市場(chǎng)節(jié)奏有所放緩。就目前冷立林所在門(mén)店成交的客戶(hù)看,，多數(shù)是此前已經(jīng)看好房源近期下單的,。冷立林告訴記者，他所接觸的多是置換需求的客戶(hù),，由于前期受疫情影響,，進(jìn)入7月積累的需求開(kāi)始集中入市。

“現(xiàn)在的客戶(hù)大都擁有房屋置換的經(jīng)驗(yàn),，因此也相對(duì)理性,，決策周期相應(yīng)長(zhǎng)一些?！崩淞⒘终J(rèn)為,，盡管當(dāng)前客戶(hù)的觀(guān)望情緒有所緩解，但是買(mǎi)賣(mài)雙方的預(yù)期仍難以達(dá)成一致是下半月成交速度有所下滑的重要原因,。

北京住建委數(shù)據(jù)顯示,，截至7月21日，北京二手住宅成交7934套,，環(huán)比增加21%,。隨著疫情對(duì)北京影響的減弱，市場(chǎng)潛在的購(gòu)房需求逐步釋放,，二手房市場(chǎng)成交已經(jīng)呈現(xiàn)顯著上升局面,。

上海：積壓需求正逐步釋放

當(dāng)然，并不是所有城市的二手房市場(chǎng)都如同北京一樣出現(xiàn)明顯增長(zhǎng),。數(shù)據(jù)顯示,，截止到7月21日零點(diǎn)，上海當(dāng)月二手房累計(jì)成交量15674套,，增長(zhǎng)不及月初預(yù)期,。

上海鏈家資深商圈經(jīng)理俄擎告訴記者，從6月中下旬,，很多之前疫情積壓的需求基本上逐步釋放,，目前7月份帶看的客戶(hù)大部分都是當(dāng)下有購(gòu)房需求的。但與客戶(hù)接觸的過(guò)程中,，俄擎發(fā)現(xiàn),，當(dāng)下看房的人雖多，但真正買(mǎi)房的人卻比較少,，成交量和疫情前常規(guī)水平近似,，甚至有些區(qū)域還在減少。

“目前買(mǎi)房的主要是剛需客戶(hù),，本身有購(gòu)房需求需要在一定時(shí)間段內(nèi)完成置業(yè),?！倍砬姹硎荆F(xiàn)在兩三百萬(wàn)元低總價(jià)的房源成交比較快,。在他看來(lái),，大部分購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力還是受到了“三價(jià)就低”政策影響。所謂“三價(jià)就低”,，指的是上海二手房申請(qǐng)房貸額度時(shí)的原則，即參考合同網(wǎng)簽價(jià),、銀行評(píng)估價(jià),、涉稅評(píng)估價(jià)，選擇相對(duì)最低的價(jià)格來(lái)審批貸款額度,。

除了剛需客戶(hù),，經(jīng)紀(jì)人王琳則發(fā)現(xiàn)，目前在上海買(mǎi)房客戶(hù)因?yàn)橐咔?、房?jī)r(jià)發(fā)展的不確定性以及對(duì)房東上漲掛牌價(jià)不認(rèn)可等原因,，存在一定觀(guān)望情緒，但超過(guò)四分之三的客戶(hù)還是在看好房源后果斷出手,。同時(shí),，她還表示，在選擇觀(guān)望的客戶(hù)中,，有一部分人則是在等待落戶(hù)后的購(gòu)房資格,，這部分客戶(hù)會(huì)提早看房，等到落戶(hù)完成后就著手買(mǎi)房,。

青島：買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)入博弈階段

相對(duì)于上海,，700公里外的青島，購(gòu)房者的觀(guān)望情緒更為濃郁,。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,，7月18日-7月24日，青島二手房市場(chǎng)成交1310套房源,，環(huán)比下降1.9%,。青島鏈家商圈經(jīng)理趙闊表示，7月以來(lái),，青島新房和二手房帶看量環(huán)比6月均有不同程度的下降,，成交同比去年7月也存在一定差距。

而在今年五六月份,，青島出臺(tái)一系列利好樓市政策,，不僅下調(diào)了首套房貸款利率，調(diào)整了公積金政策,，縮小限購(gòu)區(qū)域范圍,，還放松了限購(gòu)條件,。青島市戶(hù)籍家庭在中心城區(qū)范圍內(nèi)，出售已有住房1套或多套后的居民家庭,，還可以在2年內(nèi)再購(gòu)買(mǎi)1套住房,。非青島市戶(hù)籍人員在青島中心城區(qū)無(wú)房、繳納社?；騻€(gè)稅12個(gè)月即可購(gòu)1套住房,，取消了“2年內(nèi)”及“連續(xù)”的限制。

“有一個(gè)客戶(hù)跟經(jīng)紀(jì)人看了三年房子,，購(gòu)房預(yù)算從200萬(wàn)加到了350萬(wàn),，最終在公積金貸款政策放寬、利率下降的節(jié)點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)了一套精裝修的新房,?！壁w闊表示，部分一直在看房的客戶(hù)在政策利好刺激下出手,。

“當(dāng)前青島樓市買(mǎi)賣(mài)雙方仍處在博弈階段,。”趙闊告訴記者,，也正是在一系列利好政策影響下,，賣(mài)方對(duì)市場(chǎng)預(yù)期比較看好，整體報(bào)價(jià)較高,，但買(mǎi)方市場(chǎng)信心及購(gòu)買(mǎi)力不足,，觀(guān)望情緒增長(zhǎng)。7月成交的房屋基本都低于所在小區(qū)均價(jià),。

需求釋放將帶動(dòng)樓市繼續(xù)修復(fù)

部分城市的表現(xiàn)不佳并沒(méi)有對(duì)二手房市場(chǎng)整體運(yùn)行產(chǎn)生過(guò)大影響,，二手房市場(chǎng)保持平穩(wěn)修復(fù)走勢(shì)。58安居客研究院統(tǒng)計(jì)顯示,，6月全國(guó)65城二手房在架房源量環(huán)比下跌2.3%,，在架時(shí)長(zhǎng)為64.76天與上月相當(dāng)。58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示,，6月二手房在架時(shí)長(zhǎng)雖然并未出現(xiàn)明顯起伏,，但是從部分城市來(lái)看變化還是較大的，尤其是疫情逐步恢復(fù)的上海和長(zhǎng)春兩城都出現(xiàn)了20%以上的縮短,。

二手房市場(chǎng)逐步修復(fù)的同時(shí),，新房成交在各城市也在發(fā)生不同變化。以北京為例,，北京住建委數(shù)據(jù)顯示,，截至7月26日，北京共計(jì)下發(fā)了15張預(yù)售證，其中僅有4張為70年產(chǎn)權(quán)的住房,，新供應(yīng)房源不足1500套,。進(jìn)入7月疫情影響減弱，未售罄的新房項(xiàng)目開(kāi)始做活動(dòng),、加速推廣吸引消費(fèi)者,，然而新增供應(yīng)量的不足，讓北京新房市場(chǎng)環(huán)比下滑的局面未能有所改善,。易居研究院統(tǒng)計(jì)顯示,，7月前20日，北京新房成交面積環(huán)比下降了33%,。

而在一二線(xiàn)城市中,，西安、上海,、合肥交易增速明顯，成交面積環(huán)比增幅分別為105%,、75%,、57%；在三四線(xiàn)城市中,，景德鎮(zhèn),、淮南、東營(yíng)等6城新房成交面積環(huán)比增速超過(guò)100%,。

總體來(lái)看,，進(jìn)入7月全國(guó)新房市場(chǎng)交易在向好發(fā)展。易居研究院統(tǒng)計(jì)顯示,，7月1日-7月20日,，全國(guó)70城新房成交面積為1406萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)6%,，同比下降31%,，降幅較上月收窄4個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為,，7月前20日數(shù)據(jù)呈現(xiàn)“環(huán)比小增,、同比下降但降速收窄”的良好態(tài)勢(shì)，充分說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)有向好發(fā)展的動(dòng)力和基礎(chǔ),。同時(shí),，他指出，由于新房交易量的絕對(duì)規(guī)模還是偏低的,，所以樓市狀況依然虛弱,，下半年要繼續(xù)在提振交易行情方面做努力。

展望后市,，貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰則表示,，在信貸和住房政策支持下,，住房需求釋放將帶動(dòng)樓市繼續(xù)修復(fù)。劉麗杰預(yù)計(jì),，下半年二手房月度成交量同比將保持增長(zhǎng),，價(jià)格逐步趨穩(wěn)；并且隨著監(jiān)管部門(mén)對(duì)在建項(xiàng)目的監(jiān)管更加健全,，新房市場(chǎng)也將進(jìn)一步修復(fù),。