今年上半年，房地產(chǎn)市場的未來增加了一些不確定性,，房企資金鏈危機(jī),、項(xiàng)目停工延期交付等時(shí)有發(fā)生。疊加疫情影響,，商品房交易一度跌入冰點(diǎn),。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年上半年全國商品房銷售面積為68923萬平方米,，同比下降22.2%,。

7月以來，情況正在發(fā)生變化,，作為“樓市晴雨表”的二手房市場日均交易量有所提升,。據(jù)貝殼研究院初步統(tǒng)計(jì)，7月以來貝殼50城二手房日均成交量較6月日均水平小幅增長約2%,，較去年7月日均水平增長約15%,，這是自去年7月以來月度同比首次止降。

北京：重新忙碌起來的經(jīng)紀(jì)人

二手房日均交易量的增加,，反映到市場的則是購房者活躍度的提升,。

在北京，近一個(gè)月以來,，經(jīng)紀(jì)人的工作明顯忙碌起來,。

7月24日下午，經(jīng)紀(jì)人鑫慧陪著客戶在豐臺(tái)白盆窯附近看了幾套房子,，雖然當(dāng)天沒有成交,，但7月以來帶看量和成交量的增加讓她對市場有了一定的信心。鑫慧舉例說,，在她服務(wù)的片區(qū),，有一個(gè)小區(qū)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月沒有成交,，7月3日就成交了一單，另一個(gè)小區(qū)在7月上旬已經(jīng)有兩單成交,。

在西城工作的經(jīng)紀(jì)人顧影也發(fā)現(xiàn),，6月北京疫情好轉(zhuǎn)以來，看房的人就逐漸增多,，每個(gè)周末都比較繁忙,，之前觀望很久的客戶也開始陸續(xù)成交。她告訴記者,，現(xiàn)在成交的購房者多數(shù)是看市場有所好轉(zhuǎn),，擔(dān)心后續(xù)房價(jià)上漲。

冷立林所在的朝陽東壩的一家鏈家門店,，7月上半月看房人數(shù)較上月就有了明顯增長，二手房成交量也有所增加,，但下半月市場節(jié)奏有所放緩,。就目前冷立林所在門店成交的客戶看，多數(shù)是此前已經(jīng)看好房源近期下單的,。冷立林告訴記者,，他所接觸的多是置換需求的客戶，由于前期受疫情影響,，進(jìn)入7月積累的需求開始集中入市,。

“現(xiàn)在的客戶大都擁有房屋置換的經(jīng)驗(yàn)，因此也相對理性,，決策周期相應(yīng)長一些,。”冷立林認(rèn)為,，盡管當(dāng)前客戶的觀望情緒有所緩解,，但是買賣雙方的預(yù)期仍難以達(dá)成一致是下半月成交速度有所下滑的重要原因。

北京住建委數(shù)據(jù)顯示,，截至7月21日,，北京二手住宅成交7934套，環(huán)比增加21%,。隨著疫情對北京影響的減弱,，市場潛在的購房需求逐步釋放，二手房市場成交已經(jīng)呈現(xiàn)顯著上升局面,。

上海：積壓需求正逐步釋放

當(dāng)然,，并不是所有城市的二手房市場都如同北京一樣出現(xiàn)明顯增長。數(shù)據(jù)顯示,，截止到7月21日零點(diǎn),，上海當(dāng)月二手房累計(jì)成交量15674套,，增長不及月初預(yù)期。

上海鏈家資深商圈經(jīng)理俄擎告訴記者,，從6月中下旬,，很多之前疫情積壓的需求基本上逐步釋放，目前7月份帶看的客戶大部分都是當(dāng)下有購房需求的,。但與客戶接觸的過程中,，俄擎發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下看房的人雖多,，但真正買房的人卻比較少,，成交量和疫情前常規(guī)水平近似，甚至有些區(qū)域還在減少,。

“目前買房的主要是剛需客戶,，本身有購房需求需要在一定時(shí)間段內(nèi)完成置業(yè)?！倍砬姹硎?，現(xiàn)在兩三百萬元低總價(jià)的房源成交比較快。在他看來,，大部分購房者的購買力還是受到了“三價(jià)就低”政策影響,。所謂“三價(jià)就低”，指的是上海二手房申請房貸額度時(shí)的原則,，即參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評估價(jià),、涉稅評估價(jià),，選擇相對最低的價(jià)格來審批貸款額度。

除了剛需客戶,，經(jīng)紀(jì)人王琳則發(fā)現(xiàn),，目前在上海買房客戶因?yàn)橐咔椤⒎績r(jià)發(fā)展的不確定性以及對房東上漲掛牌價(jià)不認(rèn)可等原因,，存在一定觀望情緒,，但超過四分之三的客戶還是在看好房源后果斷出手。同時(shí),，她還表示,，在選擇觀望的客戶中，有一部分人則是在等待落戶后的購房資格,，這部分客戶會(huì)提早看房,，等到落戶完成后就著手買房。

青島：買賣雙方進(jìn)入博弈階段

相對于上海,，700公里外的青島,，購房者的觀望情緒更為濃郁,。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，7月18日-7月24日,，青島二手房市場成交1310套房源,，環(huán)比下降1.9%。青島鏈家商圈經(jīng)理趙闊表示,，7月以來,，青島新房和二手房帶看量環(huán)比6月均有不同程度的下降，成交同比去年7月也存在一定差距,。

而在今年五六月份,，青島出臺(tái)一系列利好樓市政策，不僅下調(diào)了首套房貸款利率,，調(diào)整了公積金政策,，縮小限購區(qū)域范圍，還放松了限購條件,。青島市戶籍家庭在中心城區(qū)范圍內(nèi)，出售已有住房1套或多套后的居民家庭,，還可以在2年內(nèi)再購買1套住房。非青島市戶籍人員在青島中心城區(qū)無房,、繳納社?；騻€(gè)稅12個(gè)月即可購1套住房，取消了“2年內(nèi)”及“連續(xù)”的限制,。

“有一個(gè)客戶跟經(jīng)紀(jì)人看了三年房子,，購房預(yù)算從200萬加到了350萬,，最終在公積金貸款政策放寬,、利率下降的節(jié)點(diǎn)購買了一套精裝修的新房,?！壁w闊表示,，部分一直在看房的客戶在政策利好刺激下出手,。

“當(dāng)前青島樓市買賣雙方仍處在博弈階段?！壁w闊告訴記者，也正是在一系列利好政策影響下,，賣方對市場預(yù)期比較看好,，整體報(bào)價(jià)較高,，但買方市場信心及購買力不足，觀望情緒增長,。7月成交的房屋基本都低于所在小區(qū)均價(jià),。

需求釋放將帶動(dòng)樓市繼續(xù)修復(fù)

部分城市的表現(xiàn)不佳并沒有對二手房市場整體運(yùn)行產(chǎn)生過大影響，二手房市場保持平穩(wěn)修復(fù)走勢,。58安居客研究院統(tǒng)計(jì)顯示,，6月全國65城二手房在架房源量環(huán)比下跌2.3%，在架時(shí)長為64.76天與上月相當(dāng),。58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示,，6月二手房在架時(shí)長雖然并未出現(xiàn)明顯起伏，但是從部分城市來看變化還是較大的,，尤其是疫情逐步恢復(fù)的上海和長春兩城都出現(xiàn)了20%以上的縮短,。

二手房市場逐步修復(fù)的同時(shí)，新房成交在各城市也在發(fā)生不同變化,。以北京為例,，北京住建委數(shù)據(jù)顯示，截至7月26日,，北京共計(jì)下發(fā)了15張預(yù)售證,，其中僅有4張為70年產(chǎn)權(quán)的住房，新供應(yīng)房源不足1500套,。進(jìn)入7月疫情影響減弱,，未售罄的新房項(xiàng)目開始做活動(dòng)、加速推廣吸引消費(fèi)者,，然而新增供應(yīng)量的不足,，讓北京新房市場環(huán)比下滑的局面未能有所改善。易居研究院統(tǒng)計(jì)顯示,，7月前20日,，北京新房成交面積環(huán)比下降了33%。

而在一二線城市中,，西安,、上海、合肥交易增速明顯,，成交面積環(huán)比增幅分別為105%,、75%、57%,；在三四線城市中,，景德鎮(zhèn)、淮南、東營等6城新房成交面積環(huán)比增速超過100%,。

總體來看,，進(jìn)入7月全國新房市場交易在向好發(fā)展。易居研究院統(tǒng)計(jì)顯示,，7月1日-7月20日,，全國70城新房成交面積為1406萬平方米，環(huán)比增長6%,，同比下降31%,，降幅較上月收窄4個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為,，7月前20日數(shù)據(jù)呈現(xiàn)“環(huán)比小增,、同比下降但降速收窄”的良好態(tài)勢，充分說明房地產(chǎn)市場有向好發(fā)展的動(dòng)力和基礎(chǔ),。同時(shí),，他指出，由于新房交易量的絕對規(guī)模還是偏低的,，所以樓市狀況依然虛弱,，下半年要繼續(xù)在提振交易行情方面做努力,。

展望后市,，貝殼研究院市場分析師劉麗杰則表示，在信貸和住房政策支持下,，住房需求釋放將帶動(dòng)樓市繼續(xù)修復(fù),。劉麗杰預(yù)計(jì)，下半年二手房月度成交量同比將保持增長,，價(jià)格逐步趨穩(wěn)；并且隨著監(jiān)管部門對在建項(xiàng)目的監(jiān)管更加健全,，新房市場也將進(jìn)一步修復(fù),。