有關(guān)個人住房貸款的討論仍在持續(xù)且熱度居高不下：一邊是“要不要提前還房貸”的困惑，一邊是“房貸期限有無必要延長至40年以降低月供壓力”的爭論,。個人住房貸款問題,，歸根到底是民生和房地產(chǎn)金融問題，為此,，必須厘清相關(guān)邏輯,，以便購房者做出理性決策,、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

延長房貸期限是把“雙刃劍”,，看似月供減少了,，但利息總額卻增加了。目前,，商業(yè)銀行個人住房貸款的期限最長可至30年,。假設(shè)購房者貸款100萬元、30年期限,、等額本息還款方式,、首套房執(zhí)行4.3%利率水平，其所需償還的利息總額已高達(dá)78.15萬元,。若將貸款期限延長至40年,，利息總額甚至?xí)^貸款本金。

房貸期限的長短還關(guān)系著風(fēng)險防控,。通常來說,，貸款的期限越長，其信貸風(fēng)險越高,。時間意味著不確定性,，隨著時間的推移，借款人出現(xiàn)違約的概率會增加,，比如經(jīng)濟(jì)收入,、身體狀況、家庭結(jié)構(gòu)等發(fā)生變化,。

回顧我國房貸期限的變化不難發(fā)現(xiàn),，這是一個平衡成本與風(fēng)險的過程。最初我國房貸期限最長為10年,，后延長至20年,，1999年起延長至30年并沿用至今。23年里,，期限因何未變,？一方面，具體貸款期限的確定屬于商業(yè)行為,，銀行有權(quán)根據(jù)各個借款人的資信狀況自主決策,。在實際操作中，出于風(fēng)險防控考量,，部分商業(yè)銀行要求貸款期限與貸款人年齡相加不超過70,；另一方面，若將房貸期限延長至40年，很容易出現(xiàn)“退休了還在還貸款”情況,。對于固定收入群體來說,，在通貨膨脹因素的影響下，他們的貨幣收入往往滯后于價格水平,、生活費用的上漲，房貸期限越長,，所需支付的實際成本越高,。

延長房貸期限爭議的背后，是人們對于降低購房成本的期待,，這才是問題癥結(jié)所在,。接下來可從三方面著手，合理降低購房者成本,。一是完善市場化利率形成和傳導(dǎo)機(jī)制,，進(jìn)一步降低房貸利率，支持剛性和改善性住房需求,；二是因城施策,，適度上調(diào)公積金最高貸款額度或適度給予補貼。日前召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出,，地方要“一城一策”用好政策工具箱,，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款；三是穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預(yù)期。各地要堅持“房住不炒”定位,，加大對住房租賃市場的支持力度,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。