一段時間以來，房地產(chǎn)市場供需兩端逐步恢復(fù),，個人住房貸款的資金價格進(jìn)一步下降,。在首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制指導(dǎo)下，已有部分城市首套房貸款利率降至4%以下,，購房成本持續(xù)下降,。

從供給端看，房地產(chǎn)企業(yè)的流動性得到有序緩解,，優(yōu)質(zhì)房企融資環(huán)境明顯改善,，保交樓專項借款資金已基本投放至項目，有效促進(jìn)了建設(shè)交付,，房地產(chǎn)市場合理需求有望進(jìn)一步釋放,。

多地動態(tài)調(diào)整利率

近期，多地首套房貸款利率進(jìn)一步下降,，部分已降至3.8%,、3.7%。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,，截至1月31日,，在監(jiān)測的103個城市中,，首套房貸款利率低于4.1%的城市共30個，其中二線城市8個,，其余均為三四線城市,。

這些城市首套房利率的下降，與首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制密切相關(guān),。日前,，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制,。若某城市的新建商品住宅銷售價格連續(xù)3個月環(huán)比、同比均下降,，該城市可階段性維持,、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)氐氖滋追坷收呦孪蕖?/span>

該政策是去年四季度相關(guān)政策的延續(xù)。去年9月份,，人民銀行,、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，符合條件的城市可自主決定,、在四季度階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限,。“政策出臺后,，一些城市政府積極作出相應(yīng)調(diào)整,，帶動新發(fā)放房貸利率有所降低?！毖胄胸泿耪咚舅鹃L鄒瀾表示,，數(shù)據(jù)顯示，2022年12月新發(fā)放的個人住房貸款利率全國平均為4.26%,，較2021年12月下降1.37個百分點,，已達(dá)到2008年有統(tǒng)計以來的最低水平。

“此次調(diào)整,，主要是在前期政策取得較好效果的基礎(chǔ)上,，按照因城施策原則，根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r,，動態(tài)調(diào)整‘允許階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限的城市范圍’,，進(jìn)而形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制?！编u瀾說,。

針對市場上房貸利率下降是否會導(dǎo)致熱錢涌入樓市的聲音，金融管理部門明確表示，新政策具有穩(wěn)定性,，同時兼具靈活性,。“房價存在明顯的周期性波動規(guī)律，連續(xù)3個月上漲或連續(xù)3個月下降,，說明房價已出現(xiàn)趨勢性變化,，但趨勢性變化形成的時間往往較長?！编u瀾說,，按照新政策，雖然相關(guān)部門每季度要評估房價變動情況,，但若要真正調(diào)整房貸利率下限，該周期可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過評估周期,。

改善需求端預(yù)期

改善社會預(yù)期,，釋放合理需求，是今年房地產(chǎn)市場的一項重要工作,。中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出,，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求,，解決好新市民,、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè),；要堅持房子是用來住的,、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡,。

目前,，房地產(chǎn)市場銷售仍面臨壓力。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,，2022年商品房銷售面積135837萬平方米,，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%,；從銷售額看,，商品房銷售額133308億元，下降26.7%,，其中住宅銷售額下降28.3%,。

“需求端下降有多方面原因，預(yù)期不穩(wěn)是重要原因之一,?！鄙虾＝鹑谂c發(fā)展實驗室主任曾剛說，一方面,，受疫情影響,，部分居民收入預(yù)期發(fā)生變化,，導(dǎo)致其購房行為更趨謹(jǐn)慎；另一方面,，此前個別房企出現(xiàn)流動性困難,、融資受阻，甚至導(dǎo)致在建房屋無法按時交付,，進(jìn)一步影響了居民購房信心和預(yù)期,。

多地首套房貸款利率下降，將有助于進(jìn)一步釋放合理需求,、擴(kuò)大有效需求,、支持剛性和改善性住房需求。“在住房消費等領(lǐng)域,，還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策,，這些消費潛力要予以釋放?！敝醒胴斵k有關(guān)負(fù)責(zé)同志表示,，合理增加消費信貸，支持住房改善等消費,；同時,，結(jié)合落實生育政策和人才政策，解決好新老市民,、青年人等住房問題,。

國家統(tǒng)計局局長康義表示，我國仍然處在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段,，去年常住人口城鎮(zhèn)化率比上年提高了0.5個百分點,，達(dá)到65.22%，但與發(fā)達(dá)國家80%左右的水平相比仍然不高,。去年我國新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量巨大,，這些就是未來的發(fā)展空間。接下來,，房地產(chǎn)市場合理需求將逐步釋放,。

做好供給端保障

由于房地產(chǎn)需求端和供給端相互影響、相互強(qiáng)化,，接下來還要持續(xù)做好供給端保障工作,。中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，扎實做好保交樓,、保民生,、保穩(wěn)定各項工作，滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購,，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險,，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為,。

“供給端的問題主要表現(xiàn)為房企的流動性緊張,。”曾剛說,，這會帶來兩方面影響,。一方面是抬升房企信用風(fēng)險，導(dǎo)致其融資進(jìn)一步受阻,，融資困難又加速了房企的風(fēng)險暴露,；另一方面，資金困難會導(dǎo)致房企的部分在建房屋無法按時交付,，會影響購房者需求預(yù)期,，進(jìn)而影響房企的銷售、回款,，進(jìn)一步加劇房企的流動性緊張。

為解決以上問題,，金融管理部門著力緩解房企流動性緊張,、穩(wěn)定房企合理融資。此前,，信貸,、債券、股權(quán)融資已“三箭齊發(fā)”,，房企尤其是優(yōu)質(zhì)房企的融資環(huán)境已明顯改善,。數(shù)據(jù)顯示，2022年9月份至11月份,，房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計新增1700多億元,，同比多增2000多億元；2022年四季度,，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行1200多億元,，同比增長22%。

下一步,，金融管理部門將綜合施策,，改善優(yōu)質(zhì)房企的經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流。此前,，人民銀行,、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會，研究解決改善房企的資產(chǎn)負(fù)債狀況，將聚焦專注主業(yè),、合規(guī)經(jīng)營,、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企,，開展資產(chǎn)激活,、負(fù)債接續(xù)、權(quán)益補(bǔ)充,、預(yù)期提升四項行動,，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

與此同時,，保交樓,、保民生、保穩(wěn)定各項工作也將扎實推進(jìn),，進(jìn)一步穩(wěn)定購房者的預(yù)期和需求,。人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開的主要銀行信貸工作座談會強(qiáng)調(diào),，要運用好保交樓專項借款,、保交樓貸款支持計劃等政策工具，積極提供配套融資支持,，維護(hù)住房消費者合法權(quán)益,。“保交樓專項借款資金投入帶動形成一批實物工作量，有效促進(jìn)了項目的建設(shè)交付,?！便y保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人說。